提出了加强诚信教育与诚信文化建设。

但所有这些可能都需要一段时间，因此我提出一个解决办法：进行一场全国性的企业破产测试。如果企业身处产能过剩或严重污染环境的行业，则其现状将会更糟。

就我耳闻的一些事例，地方政府无不力保陷入困境的国企。但请允许我在此澄清：我并未说任何一家面临亏损的企业都应当被债权人起诉乃至倒闭。债务利息规模同样正在增加。这正是中国决策层目前面临的核心矛盾：中央政府虽改变了经济气候，但地方政府仍拥有一些手段为陷于困境的地方国企提供保护。任何企业只要满足以下三个度量指标，就必须破产：资产负债率超过80%。

与此同时，中国的货币政策仍然很紧。此举正是朱镕基总理在上世纪90年代时所推行的做法，当时他艰难地推进了大批低效率国企的倒闭以及数百万工人的下岗再就业 第四，全国性破产测试将为不得不提起破产诉讼的银行提供保护。随着对土地用途更合理的规划，一半以上的房屋供应来自于对存量土地的集约利用，棚户区改造就是典型的做法，地方政府卖地模式将不可持续。

然而，事实上， 1980年代末房价的暴跌并没有摧毁日本的房地产市场，尽管房价和地价至今没有恢复，但真实有效的需求仍然存在，这也表明区分不同的拐点的界定是有意义的。如上所述，美国房地产在上世纪40年代就进入了新开工的拐点，然而房地产对经济的贡献度却始终能够保持在10-20%的区间内，其中最大部分来自房地产财富效应的释放。企业之间的竞争将体现服务配套能力、多元化元素的整合能力。在二手房主导市场供给的阶段，供给弹性与需求弹性将更为一致，调整的节奏几乎完全同步，在这个阶段，除非出现金融力量对需求的显著冲击，否则，房价应该是一种相对平稳的变化。

（3）居住升级的需求依然存在。  一、何为拐点？ 当几乎所有人都在不约而同的谈论目前中国房地产面临拐点之变的时候，其拐点背后指代的意义却可能不尽相同。

如果能够在上述方面有所松动，城镇化的房地产红利能够得到极大撬动。最近几年来，随着财富配置的多元化、房地产限购政策的不断升级，投资性需求的大潮已过，房价进一步上涨的动力在衰竭。拐点之争首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异，而且这三个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同，应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同，因此，需要区别对待。例如，美国在1985至1994年期间同样经历了人口结构的拐点，在这10年间适龄劳动人口占比从66.4%持续下降至65.5%。

如果加上家庭自建新开工，每年的新开工数量达到在150-200万套，直到2006年才经历了一个明显下降。近期，关于中国房地产市场触及拐点的论调不绝于耳，然而，泛泛的争论往往会忽略细节和真相。日本在房价陷入低谷后，供给和需求仍然保持了健康的增长。未来新开工面积不仅难以超越2013年峰值，新开工的结构和性质也将发生根本变化。

我们的研究表明，相比人口结构和城镇化率，美日韩三国居民部门的杠杆率与房价走势变化的拟合度要好得多。这些机构的存在不仅能够使美国的需求和房价在上升周期中锦上添花，而且也能在下降周期中雪中送炭，发挥明显的对冲作用。

房价拐点的出现时点则取决于供求调整的速度和弹性能否匹配。而人口结构的变化无论对哪一类拐点的指向意义从目前的案例对比看都不明显。

在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需求3-5年，因此，新房供给往往存在明显滞后，不同与需求的变化同步调整，因此，需求弹性远远大于供给弹性往往是导致房价大起大落的根本原因。第二类，在二手房市场爆发条件下，将会产生一批从事房屋流通、解决用户需求痛点、依托于互联网的企业。日本在1969年至1980年的近11年期间其适龄劳动人口阶段性触顶回落，占比从68.9%下降至67.4%，而1992年日本房价才迎来拐点，直到30年后的1997年日本房屋供给才有一个明显下降。在泡沫破灭后，居民部门的去杠杆进程历尽20年仍未结束。其次如何更好应对？ 短期内，可通过有真实需求的城镇化过程中的基建投资予以一定程度的对冲两类需求进退间形成的落差。传统的房屋中介，如中原地产、链家地产等，以及互联网企业，将都在这个大的市场中分享这个蛋糕。

2002至2007年间，人均城镇住房财富与人均农村住房财富之间的比例从4.5上升至7.2。尽管对住房的需求是切实存在的，但由于财富分配的不均衡，住房购买力严重分配不均。

（4）美国联邦住房局、两房等机构对低收入家庭的持续支持，使得正常情况无法进入住房市场的潜在需求变成真实需求，住房自有率快速上升。2002-2012年十年间房地产市场高歌猛进，总销售面积约60多亿平米。

在目前一手房市场增速下移，二手房市场逐步成长的情况下，存量市场的流通将提供新的机遇。对于居民部门而言，金融市场的繁荣和不断涌现的金融创新使得上涨的房价不仅仅是纸面财富，而是通过抵押贷款再融资、倒按揭等为其他消费取得了更广泛的信贷支持。

中长期内，应当通过加快户籍制度改革、更加公平的公共服务共享以及更加积极的住房融资政策加快真实性需求的进场步伐，适当降低首套房的首付比例，激活居民部门潜在的加杠杆空间。其次，中国房地产市场需求的拐点可能还没有到来，驱动需求的因素还在发生积极的变化。因此，如何通过合理的金融安排激发已购房人群的财富效应，并使得未来流动人口具备加杠杆的能力。具体来看： （1）中国家庭仍在裂变进程中。

从历史数据分析，美国早在上世纪中叶就迎来了供给的拐点，新开工面积在1950年就达到了峰值，然而，房地产价格却稳中取升，直到2007年才触及了一个阶段性拐点。（2）投资效应向财富效应逐步过渡中带来的转换落差。

新开工拐点的到来，是市场自发调整的结果，同时需求的拐点还远未到来，因此对宏观的冲击没有想象中那么大。  六、什么样的房地产企业能够胜出？ 我们看好三类企业： 第一类，从单纯加工住宅到提供多元综合服务的企业。

随着住房需求结构的转变，以及人们逐步摆脱地理空间的限制，以及富人们对大房子的需求，未来将出现一批新的、能够将自然风光、旅游和养老资源进行综合匹配的综合类企业。中国房地产市场真正的问题是：供给层面，中国正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段。

  三、中国房地产即将经历什么样的拐点？ 首先，目前中国正在迎来新开工和销售面积的拐点。（2）中国城镇化红利还在继续释放。相比而言，美国居民部门的杠杆率则保持了温和上行的态势，只是在2000年之后出现一个加速上升的过程，在金融危机调整5年后再次步入上升通道。这也是日本房地产业多年存量供给过剩、而仍有大量新开工的原因。

（3）美国金融系统对居民住房需求的支撑，这使得美国居民的杠杆率在1995-2005年出现连续和快速的上升，由此驱使需求膨胀和房价上涨。几乎所有的悲观分析都喜欢把日本视为对标中国的案例。

从国际比较看，当一个国家处于工业化和城市化进程中，收入的快速增长和城市人口的快速膨胀是核心的驱动因素，这时需求的释放速度快、释放规模大，供给释放则存在滞后，因此，房价容易出现急涨。随着人们对户型结构、绿化环境、居住面积、物业服务等更为宜居和人性化的追求，一大批上世纪90年代建成的住房已经不能满足更高质量的改善型需求，正在被动加速折旧。

从最简单的层面来讲，新增供给往往仅仅指新开工房屋，而需求则既可以由新房来满足，也可由存量的二手房来满足，因此供给的拐点并不必然意味着需求拐点的同步出现。但其绝对水平仍然较为健康，远低于其他国家，仅与50年代末期的美国、70年代初期的日本和80年代末的韩国水平相近。

(责任编辑：东营市)